정영효 논설위원
집값 폭등과 거래 과열 양상이었던 부동산시장이 윤석열 정부 들어서는 집값 폭락과 거래 침체 양상으로 변했다. 6개월만에 일어난 급변이다. 정부가 부동산시장을 정확히 파악하지 못한 채, 보이는 문제 해결에만 급급했던 단편식 처방만 남발한 것이 빚은 후폭풍이다. 시장을 거스렸던 탓이다. 부동산시장에 대한 정부의 과도한 개입이 급작스런 폭락·침체라는 부작용을 가져 온 것이다. 윤석열 정부도 지난해 6월, 8월, 12월, 올 들어서는 새해 벽두(1월 3일)에 부동산대책을 내놨다. 2달에 한번 꼴의 찔끔식 처방이다. 26차례의 찔끔 처방을 내놨던 문재인 정부 데자뷔다. 윤석열 정부가 부동산대책을 내놨음에도 집값 폭락과 거래 침체는 여전하다. 단편적 처방인 탓이다.
1970년대 서울 강남발 부동산 광풍 이후 우리나라 부동산시장, 특히 집값은 점차적으로 상승·하락을 하지 않고 폭등 후 바로 폭락하거나, 폭락 후 곧바로 폭등하는 일이 반복돼 왔다. 한순간에 급변하기에 예측이 안됐다. 과도했던 반시장 정책이 시장 기능을 마비시켰기 때문이다. 그래서 어떠한 대책을 내놔도 ‘백약이 무효’였다. 부동산시장, 특히 주택시장은 시장 법칙 외에도 심리가 집값과 거래에 영향을 미치는 재화다. 어찌보면 가격 등락과 거래 과열 여부에 매물 수급 상태, 소득 상황, 금융·세제 등 시장 법칙 보다도 심리가 더 크게 영향을 미쳤다. 부동산시장이 시장 법칙과는 다르게 진행됐던 경우가 비일비재했다. 대개 공급이 늘고, 규제가 심하면 집값이 내리고 거래는 주춤하는 반면 공급이 줄고, 규제가 완화되면 집 값이 오르고, 거래는 활성화되는 게 정상이다.
그런데 윤석열 정부가 문재인 정부의 전철을 밟는 것 같아 우려스럽다. 지금은 부동산시장은 문재인 정부가 실패한 부동산 규제책을 폐지한다고 해결될 일이 아니다. 집을 사겠다는 심리 회복이 먼저다. 무주택자들은 집을 살 여유가 없다. 실질소득이 줄고, 금리가 크게 오른 탓이다. 이에 대한 대책이 없는 상황에서 윤석열 정부가 어떤 대책을 내놔도 ‘백약이 무효’이다. 부동산 규제 완화책이 고금리가 진정되는 시점에는 집값을 폭등시키는 불쏘시개가 돼 다주택자와 자산가들의 배만 불려주는 꼴이 될 것이 뻔하다.
장기적인 경기침체에 3高(고금리·고물가·고환율)까지 덮쳐 집값 폭락에 가속도가 붙었고 거래는 절벽이다. 이에 따른 부작용과 혼란감이 심각하다. 가격 폭락과 거래 절벽의 이중적 악순환이 반복된다. 문재인 정부가 시장에 과도하게 개입해 시장 기능을 파괴한 상태에서는 어떤 대책을 내놔도 ‘백약이 무효’였다는 사실을 반면교사로 삼아야 한다. 부동산시장 실상을 제대로 파악한 상황에서 정확한 대책을 마련하되, 정부의 시장 개입은 최소한에 그쳐야 한다. 성급하게 과도한 개입을 하지 않아야 한다는 것이다. 그래야 시장 기능이 회복되고, 부동산시장 안정화가 가능하다.
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